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北京樓市又火了!3月二手房網簽1.6萬套 創10個月來新高 其背后真

來源:網絡 編輯:大屁股 時間:2019-04-13 14:11

  繼深圳等地之后,北京樓市也走出一輪“小陽春”行情。

  北京住建委數據顯示,三月二手房網簽住宅達16051套,這是2018年5月后以來的最高值。這也是2017年317調控后,棋牌游戲,繼2017年4月、2018年5月后第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。

  中國證券報記者近期走訪北京樓市也了解到,在嚴密的限購限貸調控政策下,“連環單”成為主流。春節后不少剛需客戶結束觀望入場,加之銀行信貸有所放松,“上車盤”成交量上漲明顯,手機棋牌游戲,從而使得改善型客戶和特定需求客戶獲得資金進行置換,激活了整個交易鏈條。不過整體來看,目前的市場回暖仍然是結構性回暖,大量房屋仍有議價空間,市場難言全面回暖。

  激活整個交易鏈條

  張強(化名)在某中介處掛牌的一套小戶型二手房最近終于成交了。中介告訴中國證券報記者,3月傳統上也是北京房屋成交的旺季,近兩年北京二手房市場一直處于下跌通道,但目前不少剛需客戶開始結束觀望入市。

  張強房屋的買家王先生告訴中國證券報記者,近期自己在京繳存社保年限已經超過5年,符合非京籍購房條件,加之準備結婚,因此選擇入市購買小戶型上車盤。

  今年以來信貸環境也有所放松,這使得部分購房者有了更加充足的資金支持。

  中國證券報記者了解到,目前北京大多數銀行仍然執行首套房房貸在基準利率水平上浮10%,二套房上浮20%的利率水平,但在匯豐等銀行,符合銀行流水要求條件的優質客戶可以享受到二套房上浮10%的利率水平,貸款購房成本明顯降低。同時,放款速度也明顯加快,某中介對記者表示,目前純商業貸款放款速度大約在1個月左右,混合貸放款速度在一個半月左右,均較此前有所提高。

  目前,北京對于二套房認定執行“認房又認貸”的嚴格規定,同時二套非普通商品房執行8成首付的規定,加之北京房價本來就處于高位,這使得絕大多數改善型客戶都需要賣掉現有房產才能夠獲得換房的資金。剛需是整個交易鏈條中的最后一環,剛需大量入場,帶來了市場人氣,也使得冰封的市場得以解凍。

  張強對中國證券報記者表示,自己賣房是為孩子置換學區房,與下家已經簽好了合同。張強的下家年事已高,需要通過賣掉學區房來置換附近的電梯房,而電梯房房主則是要通過賣房置換郊區200平米的四居室。可以說,王先生入市購房,至少使得鏈條上隨后三單交易得以進行。

  開發商搶收回款

  節后北京最令業界關注的消息當屬某閩系上市房企打折促銷。該主打高端穿品的閩系房企自去年起就身陷資金鏈緊繃傳言,大量高管集中離職,本次讓利也被業內解讀為搶收回款。

  中國證券報記者了解到,該系房企目前在北京主推的多個疊拼洋房項目,降價幅度在數百萬元到1000萬元不等。同時,為了促進銷售,該房企更是發動廣大二手房中介進行銷售,傭金比例高達5%,這吸引了大量中介“賣力”推銷客戶。

  “每當在內部喜報中看到有同事順利帶看簽約,棋牌游戲,大家都羨慕不已。這些項目總價都在1000萬以上,按照一單合同銷售金額5%的提成計算,一單收入至少在數十萬。”一位地產中介對中國證券報記者表示。

  除了別墅、洋房項目促銷,北京新房市場自去年也出現了限競房供應量井噴的現象。由于這些項目大多集中拿預售證和集中推盤,項目大多集中于某些區域,因此競爭激烈,個別地區甚至出現踩踏導致去化率極低。

  中原地產研究中心統計數據顯示,3月北京供應新建商品房住宅3707套,庫存積壓也持續上升,目前庫存已經達到了6.88萬套,這也是房地產調控2年多來的最高點。預計2019年入市的限價房有望超過6萬套。

  中原地產研究中心統計數據顯示,截至4月1日,北京合計入市限競房45個項目,66期預售證,提供商品房住宅限競房30146套,只網簽了7631套,按照面積計算網簽比例,80.3萬平米,只簽約了22.2%。整體看,所有項目入市的實際銷售的平均簽約數量也不足40%。

  激烈競爭下,房企只有兩個出路,一是價廉,二是提升性價比。

  某央企房企位于西南四環張儀村附近的某項目近期銷售火爆,其一期項目約500套住宅一日宣布售罄。盡管大多數房企首日售罄都有“摻水”的成分,不過記者了解到,該盤均價在5.4萬元左右,較周邊新建商品房單價低了1萬元左右,因此受到熱捧。不少購房者已經在關注其二期何時開盤。

  另一家央企房企位于馬泉營的項目也受到關注,主要是由于其房型設計能夠大多數家庭的長期居住需求。該項目的戶型圖顯示,其139平米的“3+1”三居洋房南北通透,三間臥室和客廳均朝南。一般來說,三室兩廳兩衛的房型是能夠滿足大多數三代或者是二胎家庭的改善需求。而在北京市場上,不少三室兩廳兩衛的房屋建筑面積都在140平米以上,而140平米恰好是普通房屋和非普通房屋的分界線,一旦進入到“非普”,房屋可貸金額和交易稅費都會大幅升高,因此導致這類房源流動性較差。而前述項目緊湊實用的房型設計也吸引了不少購房者。

  結構性回暖

  多位地產行業人士表示,近期北京、深圳等地出現的樓市成交量明顯放大可以理解為市場的結構性回暖,而非全面回暖。結構性回暖的一個特征就是目前房屋價格仍有不少商議空間。

  “目前除了頂級熱門學區的小戶型房屋外,絕大多數房子價格都可以談。業主適當降價有助于房屋成交,畢竟大多數買家也都是窮盡資金買房購買力有限,我們也積極鼓勵業主降價成交。我們對今年市場較為看好,但回到2017年的市場高點是不大可能的。”鏈家某門店資深店長對中國證券報記者表示。

  以北京金寶街附近對口的名校史家胡同小學的次新回遷小區兩居戶型來看,近期成交價格與業主的報價差距大約在10-20萬左右,這顯示出,市場購買力有限,價格仍需做出一定讓步方可成交。

  中原地產首席分析師張大偉表示,近期市場這一波上漲目前看仍較為平穩,主要原因是前期超跌后的反彈。特別是北京在過去接近2年的調控周期內,房價明顯下調,成交量跌幅過半。市場積壓了很多需求,這些需求會逐步釋放。此外,3月初市場短期炒作北京市國管公積金政策收緊,也使得部分觀望需求加快入市。但市場再漲到2017年3.17調控政策之前高位的可能性不存在。

  張大偉表示,核心還是看信貸政策的寬松程度,最典型的指標是限購標準、認房又認貸的標準是否會變化,這些政策不變市場波動不會大。

  “對于北京樓市來說,嚴格的信貸政策疊加限競房的庫存高位,市場不會出現太明顯的反彈。但經過10個月的價格調整,目前二手房和部分新建商品房的價格對于怕踏空的購房者來說,入市的積極性在提高。”張大偉表示。

  華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康近日在博鰲論壇上表示,樓市“930”新政把市場的很多因素都壓死了,也誤傷了很多剛需購房者。樓市小陽春現象是一個區域現象。這個現象并不明顯。從整體來看,房地產市場依然冰火兩重天,這種差異還是非常明顯的。“930”新政沒有調整之前,大家不要對像模像樣的“小陽春”抱有希望。

  (文章來源:中國證券報)

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